Alegacións a MP do PXOM do Concello de Mos
A revisión do PXOM e non simple modificación puntual do PXOM
Non se pode tramitar coma unha simple modificación do PXOM senón que debe considerarse como a revisión do plan xeral, segundo o disposto no artigo 200.3 do Regulamento da Lei do solo de Galicia (RLSG) e no artigo 22.7 e disposición transitoria cuarta do Texto refundido da Lei de solo de 2015 (TRLS-2015)
En efecto, a alteración do contido do PXOM de Mos supón a adopción de novos criterios respecto da estrutura xeral e orgánica do territorio e, especialmente, da clasificación do solo, motivada pola aparición de circunstancias sobrevidas, de carácter económico, que incide substancialmente sobre a ordenación (art. 200.3 do Regulamento da LSG).
Neste senso, debe terse en conta:
– Que o vixente PXOM aínda foi recentemente aprobado por Orde do 18/01/2017, da conselleira de Medio Ambiente, destinándose solo adecuado e suficiente para actividades económicas e para usos residenciais atendendo as necesidades da poboación.
– Que o novo sector de solo urbanizable reclasificado de 980.000 m2 duplica a extensión da totalidade dos sectores de solo urbanizable do termo municipal (940.000 m2).
– Que o investimento total previsto para a execución do vixente PXOM é de 71,8 millóns de euros (incluíndo a execución dos novos sistemas xerais e as actuacións en solo urbano e solo urbanizable), mentres que o investimento previsto só para o novo sector de solo urbanizable (62,8 millóns de euros) implicaría un incremento superior ao 87,5% do investimento.
– Que a reclasificación como solo urbanizable (de 980.000 m2), representa máis do 32% da superficie de solo urbanizado do termo municipal, superando o umbral do 20% que obriga a exercer de forma plena a potestade de ordenación, Isto é, obriga á revisión do PXOM (art. 22.7 e dis.transitoria cuarta do TRLS-2015).
Ausencia de interese público da modificación
Non se considera xustificada –nin xustificable- a previsión dunha superficie de ata 125.970 m2 edificables de uso terciario (centro comercial), tendo en conta:
– Que a memoria xustificativa do vixente PXOM do ano 2017 contén unha xustificación específica da idoneidade e suficiencia do solo previsto para usos terciarios, así coma tamén incorpora un informe dos servizos técnicos municipais no que se conclúe que os solos urbanizables industriais e terciarios recollidos no PXOM están xustificados e son indóneos e resultan coherentes coas demandas de carácter local e as necesidades do Concello de Mos
– Que a documentación da modificación do PXOM non contén un estudo da oferta e da demanda de solo para a implantación de novos usos terciarios, non só referido ao termo municipal, senón ao conxunto da área metropolitana (a D.X. de Calidade Ambiental considerou necesario este estudo).
– Que tampouco se analizou a incidencia que o novo gran centro comercial podería producir sobre o comercio e o sector terciario actualmente existente no municipio de Mos e nos municipios limítrofes e da área metropolitana. Nin tampouco se analizou a incidencia sobre o resto do solo urbanizable de uso terciario previsto no vixente PXOM (78.634 m2 edificables) tendo en conta ademais que aínda non se desenvolveron. Semella un exceso de solo terciario e perito de peche de comercios e centros comerciais existentes, con perda de postos de traballo.
– Que a nova área comercial terá un alto impacto paisaxístico, como se indica no informe do Instituto de Estudos do Territorio, dado o volume edificable que concentra (ata 125.000 m2), a topografía dos terreos e os valores paisaxísticos e patrimoniais do ámbito.
– Que o principal argumento para implantar o centro comercial é facer viable a operación urbanística para crear a cidade deportiva. É dicir, unha previsión puramente especulativa: obter ingresos coa venda da superficie comercial-terciaria. O que non pode servir de xustificación para a ordenación urbanística.
Tampouco se considera xustificado a cualificación dunha extensa zona verde de uso público e propiedade privada, máxime tendo en conta que se trata de terreos que serán obtidos por expropiación.
Convenio urbanístico
Nos estatutos da sociedade anónima deportiva “R.C. Celta de Vigo” no recolle entre os seus fins sociais a promoción inmobiliaria, nin a xestión urbanística, nin a promoción de centros comerciais, polo que non ten lexitimación para asinar un convenio coa previsión de 125.000 m2 edificables para un centro comercial.
Dado que o convenio afecta á propiedade doutras persoas, antes da súa sinatura debería terse sometido ao trámite de audiencia a todos os propietarios e titulares de dereitos reais, segundo o disposto no art. 401.1 RLSG. Non consta efectuado este trámite.
Non consta na documentación publicada a identidade de todos os propietarios ou titulares de dereitos reais sobre as fincas afectadas durante os cinco anos anteriores á súa iniciación (art. 70 ter da Lei de bases de réxime local).
Análise de alternativas
Aínda que se menciona que se tiveron en conta outras alternativas, o certo é que non aparecen descritas na documentación da modificación do PXOM, nin unha análise das posibles alternativas.
Tampouco se analiza porque non se localiza a actuación en algún dos solos urbanizables existentes no vixente PXOM, sen necesidade de reclasificar novos terreos.
Tampouco se analizan outras alternativas fora do termo municipal, tendo en conta que se trata de implantar unha dotación deportiva e un centro comercial que exceden das necesidades do termo municipal e tratan de servir ao conxunto da área metropolitana.
Sistema de expropiación
Non se considera xustificado o sistema de expropiación dado que se trata dunha operación urbanística privada, para implantar unha dotación deportiva privada e un centro comercial privado. Nin sequera é publica a grande zona verde privada prevista.
Ademais a ordenación urbanística é a proposta elaborada pola sociedade anónima deportiva que aspira a resultar adxudicataria do procedemento para seleccionar o beneficiario da expropiación. Semella un fraude de lei dado que as condicións da ordenación urbanística responden exclusivamente ás necesidades da sociedade anónima deportiva e á súa busca de financiamento. Non semella existir unha concorrencia real.
Zonas verdes
A grande zona verde prevista será de uso público e titularidade privada, o que se considera inxustificado.
A maior parte das superficies destinadas a zonas verdes públicas reúnen as condicións esixidas no art. 70 do RLSG, nin son adecuadas para o uso da poboación. Ademais, non se poden considerar como zonas verdes as superficies de estrita funcionalidade viaria como rotondas e illas.
Mobilidade
A actuación xerará unha importante demanda de mobilidade, especialmente os usos terciarios e comerciais, especialmente desde a cidade de Vigo desde onde previsiblemente procederán o 60% dos movementos.
No estudo de mobilidade se indica a necesidade de reforzar o sistema de transporte público urbano desde a cidade de Vigo, o que excede do ámbito estritamente municipal.
Auga
Non se garante a suficiencia dos recursos hídricos para atender as novas demandas xeradas. Non consta informe da empresa ou entidade subministradora.
O documento recoñece un alto risco de afectación ás augas subterraneas do ámbito, no que existen varias captacións para o abastecemento de auga dos núcleos próximos. Cómpre un estudo rigoroso sobre este extremo e adoptar as medidas necesarias para evitar filtracións que poderían afectar aos acuíferos.
Usos residenciais e hoteleiros:
Aínda que segundo a memoria xustificativa un dos obxectivos é o uso residencial e hoteleiro, non se conteñen determinacións sobre este uso, nin se xustifican. O que resultaría especialmente inxustificado dadas as previsións de usos residenciais no vixente PXOM.
Iniciativa particular:
Dado que se trata dun plan de iniciativa particular, deberá acreditarse a aceptación polos propietarios ou propietarias que representen máis do 50 % da superficie do ámbito de planeamento (art. 66.b) da LSG). Non consta acreditado.
Incompatibilidade coa modificación do PXOM aprobada inicialmente:
O plan especial ten por finalidade a implantación dun uso admitido en solo rústico. A execución do plan especial non modifica a condición de solo rústico e, en consecuencia, a súa exclusión do proceso de transformación urbanística.
O plan especial resulta incompatible coa modificación do PXOM, xa aprobada inicialmente, que ten por obxecto a reclasificación como solo urbanizable e transformación urbanística dos terreos, que xa non quedarían sometidos ao réxime do solo rústico. Nesta clase de solo, en tanto non sexa aprobado o correspondente plan parcial, está prohibida a realización de construcións (art. 28.2 da Lei do solo de Galicia).
Ademais, a ordenación urbanística deste ámbito non pode ser realizada a través dun plan especial, senón que obrigatoriamente debe ser desenvolvido mediante un plan parcial dado que a modificación do PXOM aprobado non contén a ordenación detallada.
Ausencia real de alternativas
A alternativa 0 non analiza as consecuencias dunha adecuada xestión do solo rústico de protección forestal, segundo a Lei de montes, como explotación forestal.
Non se analizan outras alternativas viables, nin a idoneidade do emprazamento noutro solo rústico do mesmo termo municipal. Non xustifica a idoneidade do emprazamento, nin a imposibilidade ou inconveniencia de situar o equipamento deportivo noutro solo urbanizable do mesmo termo municipal de Mos.
Recursos hidrolóxicos
O estudio ambiental sinala o alto risco de afectación ás augas subterraneas do ámbito, no que existen varias captacións para o abastecemento de auga dos núcleos próximos. Cómpre un estudo rigoroso sobre este extremo.
Mobilidade
Non se ten en conta os efectos que terá o uso das novas instalacións e a suficiencia das estradas existentes, tendo en conta que se trata de redes viarias que teñen que soportar actualmente bastante tráfico. Tampouco se prevén medidas de transporte público. Considerase necesario un estudo de tráfico e sobre a posibilidade de transporte público (consulta coas empresas de transporte que actualmente prestan o servizo e dos concellos e Xunta de Galicia.)
Impacto paisaxístico
Non se determinan no borrador as condicións de edificación para reducir o impacto paisaxístico, o que resulta especialmente importante dadas as condicións orográficas do terreo e a visibilidade desde as vías de comunicación próximas.
E sobre todo tendo en conta o volume da edificación -5.000 m2-, claramente superior ao volume e tipoloxía das edificacións propias do medio rural (art. 60.2): o volume máximo da edificación será similar ao das edificacións tradicionais existentes, agás cando resulte imprescindible superalo por exixencias do uso ou da actividade. En todo caso, deberán adoptarse as medidas correctoras necesarias para garantir o mínimo impacto visual sobre a paisaxe e a mínima alteración do relevo natural dos terreos.
Polo anteriormente exposto.
SOLICITO que se teña por presentado este escrito, sírvase admitilo, unilo ao expediente da súa razón , e ter por formuladas as alegacións nel contidas, por ser o que procede conforme mellor dereito.
asemblea veciñal mosense 